Юридическая чистота: Ипотечные парадоксы

Ипотечные парадоксы

По оценке экспертов, 2–4% от общего количества заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признают недействительными. Еще меньше этот процент, если квартиру приобретали с помощью ипотеки, а значит, она проходила многоступенчатую проверку. Тем не менее неприятные ситуации случаются.

Псевдогарантия

Принято считать, что ипотека — своего рода гарантия юридической чистоты приобретаемой в кредит недвижимости. Ведь прежде чем выдать положительное заключение, сделку проверяют риэлтор, банк, нотариус, наконец, страховая компания. «И если после проверки все-таки появились, например, третьи лица, претендующие на вашу недвижимость, то виноваты все проверяющие инстанции, и в меньшей степени — покупатель», — считает директор по маркетингу ГК «КОНТИ» Юрий Синяев. «Однако при наступлении проблем окружение, обеспечивавшее сделку (риэлторы, банки, нотариусы и т. п.), своей вины не признает, — замечает Геннадий Тимошин, начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал». — В сделке купли-продажи недвижимости две стороны: продавец и покупатель. По сути, эти двое и будут виноваты в возникновении проблем и наступлении последствий». Вот такой парадокс.

При проблемах, связанных с правами собственности на ипотечные квартиры, интересы клиента защищает прежде всего страховая компания. Все ипотечные квартиры подлежат обязательному страхованию титула собственности. Только после получения такой страховки банк дает добро. Для предоставления страховки компания запрашивает и проверяет документы до тех пор, пока не убедится, что квартира юридически чиста, и тем самым берет ответственность на себя. Если после такой тщательной проверки проблемы все же возникли, компания предоставляет адвоката для их решения, в том числе в судебном порядке. В крайнем случае возвращает остаток долга по кредиту банку, если по каким-либо причинам сделку признают недействительной. «Это означает, что в случае утраты права собственности на квартиру страховая компания возмещает убытки кредитору, — уточняет Александр Голубев, начальник юридического управления СДМ-БАНКа. — Таким образом, банки фактически не отвечают за риски, связанные с оспариванием прав на квартиру, в том числе в случае возврата жилья предыдущему собственнику. Урегулировать такую ситуацию вынужден неудачливый заемщик самостоятельно». Даже если покупатель не будет расплачиваться с кредитной организацией всю оставшуюся жизнь за проблемную квартиру, никто не вернет ему расходов по уже сделанным платежам! Вот вам еще один парадокс.

Частный случай

Правда, как показывает практика, страховая компания может и уйти от ответственности вовсе, оставив заемщика и банк один на один разбираться с возникшими проблемами. Доказательство тому — нашумевшая история молодой семейной пары Чалаевых. В июне 2008 г. они купили однокомнатную квартиру в Москве с помощью кредита от Национального Резервного Банка. По рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности в компании «МАКС». Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось, третьи лица имели притязания на правообладание данной квартирой. Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г.

За два года до смерти пенсионерки злосчастную квартиру успели перепродать четыре раза. Чалаевы были пятыми покупателями. Тем не менее ни у банка, ни у страховой компании не возникло никаких подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры они объяснили растущим рынком. Как оказалось, страховщик и кредитор просто не проверили всю историю перехода права собственности, удовлетворившись лишь законностью последней сделки. Логика была проста: раз объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит, все чисто. Однако позже выяснилось, что махинацию с квартирой провели в 2006 г., а не в момент последней сделки.

Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставы были вынуждены арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.

Сейчас супругам приходится снимать жилплощадь в Москве и ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то что Чалаевы оформили в ЗАО «МАКС» комплексную страховку, включающую в себя и страхование титула, то есть риска утраты права на собственность при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц.

«Многие потребители привычно считают, что, когда покупка совершается по ипотеке, можно целиком и полностью положиться на банк и страховую компанию, которые все необходимое проверят, — комментирует ситуацию Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Однако зачастую банки и страховые компании проверяют только предыдущую сделку с квартирой. Соответственно, в случае если проблема спрятана глубже, до нее могут попросту не докопаться. Если же сделка альтернативная, то документы по другим квартирам в цепочке, как правило, проверяют только на предмет подтверждения прав текущего собственника и отсутствия обременений и арестов. Естественно, что и в этом случае может быть зарыта та собака, которая в дальнейшем проявит себя с неприятной для ипотечного покупателя стороны».

Правовые минные поля

Характер рисков при приобретении квартиры по ипотеке тот же, что и при обычной покупке недвижимости на вторичном рынке. Но, пожалуй, самая распространенная проблема — это оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Она может возникнуть при спорах между наследниками или разделе имущества между супругами, при признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку.

«От притязаний третьих лиц никто не застрахован в будущем даже после банковской проверки, как это произошло с семьей Чалаевых, — говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. — К сожалению, нельзя заранее предвидеть, кто именно станет инициатором судебных баталий. Таковым может оказаться и выписавшийся после длительного лечения в больнице родственник наследодателя, и вернувшийся из тюрьмы через десять лет сособственник квартиры. Такие вещи бывают».

Покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск. В зоне возможной опасности находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или древние старики, иногда не отдающие себе отчет в своих действиях. «Есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители ничего не понимали, совершая данную сделку, и настаивать на их недееспособности, — предупреждает С. Поправка. — Скорее всего, вы квартиру сохраните, но будете втянуты в неприятный длительный судебный процесс».

Существует и масса других мин замедленного действия, о которых нам рассказали риэлторы. «Бабушка преклонного возраста подала заявление на приватизацию и не дожила до оформления договора передачи, — приводит пример И. Кажикина. — Однако договор передачи все же был оформлен, и квартиру приватизировали: ее родственники, чтобы не терять жилье, подделали подписи на договоре передачи. К нам эта квартира попала уже как к потенциальным, четвертым по счету собственникам. Всплыла вся эта мутная история, связанная с приватизацией, в процессе проверки. Причем с текущими документами на квартиру все было нормально, и лишь внимательное сопоставление подписей и уточнение даты смерти первой собственницы позволили разобраться в проблеме».

Не являются редкостью обнаруживаемые в ходе проверок всевозможные мнимые и притворные сделки как между родственниками, так и между посторонними лицами. Подобные сделки в соответствии с ГК РФ недействительны по определению, однако тех, кто их совершает, это не смущает. Заложником же в дальнейшем становится покупатель. «Был, к примеру, в нашей практике случай, когда договором купли-продажи прикрывалась рента, — делится опытом И. Кажикина. — Казалось бы, ну и что: ведь и то и другое — возмездные сделки. Однако в руках грамотного адвоката, представляющего интересы того, кто стремится оспорить сделку, подобное «ну и что» может превратиться в столь грозное оружие, что противостоять ему будет бесполезно».

В ходе другой проверки квартиры было установлено, что ее несколько лет подряд «крутили под военные сертификаты», то есть использовали как инструмент обналичивания денег, вследствие чего квартиру перепродавали десятки раз. Соответственно, в истории этой квартиры в качестве ее сособственников много раз выступали несовершеннолетние дети, и, для того чтобы выявить все риски, необходимо было проверить исполнение всех решений органов опеки и попечительства. «Что ж, стали проверять, — продолжает И. Кажикина. — И вскоре нашли одно разрешение на сделку, которого не существовало в природе (то есть его подделали), а в другом случае разрешение хоть и было получено надлежащим образом, но не было исполнено, что создавало риск опротестования сделки как самими органами опеки, так и прокуратурой. Однако самое удивительное то, что во всех этих случаях ни банк, ни страховая компания никаких бед в ходе своих проверок не обнаружили и были готовы кредитовать и страховать выбранный заемщиком объект».

Все участники рынка понимают, что при существующей системе хранения и получения информации никто не может на 100% проверить историю объекта. И главное заблуждение покупателей в том, что они искренне убеждены: раз сделка ипотечная, то риэлторы и юристы не нужны, — все проверяет банк. Вероятность возникновения проблем со стороны продавцов всегда остается в силу неоднозначности нашего законодательства и непрозрачности истории квартир. А потому спасение утопающего — дело рук самого утопающего.

СПРАВКА

Как заранее избежать возможных проблем?

• Не приобретайте квартиру, продаваемую по доверенности.
• Воздержитесь от покупки наследственных квартир, особенно при большом числе наследников.
• Откажитесь от квартиры, которая была ранее кому-то подарена, при этом новый собственник не является родственником предыдущего.
• Всегда указывайте в договорах реальную сумму сделки.
• Не покупайте квартиры, которые были много раз перепроданы (это видно из выписки ЕГРП).
• С осторожностью приобретайте недвижимость посредством длинных цепочек. Если одна из квартир в этой цепочке окажется проблемной, то могут быть оспорены все звенья сделки.
• Выбирайте квартиры в недавно построенных домах, у которых не может быть богатой истории, в том числе связанной с процессом бесплатной приватизации.
• Страхуйте титул собственности как минимум на три года.
• Страхуйте сделку в той страховой компании, о надежности которой вы знаете по отзывам. Главный критерий для клиента — выплачивает ли она деньги «в случае чего» или нет.
• Не имейте дела с продавцами, не готовыми показать оригиналы документов.
• Включайте в договор купли-продажи пункты о последствиях расторжения сделки, например о том, что продавец должен предоставить аналогичную квартиру.
При этом, естественно, отсеивается множество интересных и недорогих вариантов, но такова плата за снижение риска возникновения в будущем судебных разбирательств.

Алена Дымова : Недвижимость Цены