Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо воспользоваться услугами юристов либо проработать документы самому…

Обращение в агентство добавит расходов, к тому же, есть риск попасть на некомпетентных работников, которые не учтут всех деталей.

Алгоритм проверки

Проверьте продавца

Прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры, необходимо проверить продавца. Для этого попросите у него паспорт и удостоверьтесь в подлинности документа. Если появились сомнения, посетите сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России там размещен перечень недействительных документов. Для этого введите серию и номер паспорта в соответствующем разделе.

Дела обстоят сложнее, если при покупке Вы контактируете с доверенным лицом. Всякая сделка с доверенными лицами это дополнительный риск. Поэтому тщательно изучите доверенность. Документ должен содержать информацию о том, вправе ли человек подписывать договор и получать оплату, либо он только ведет переговоры, а заключать договор купли-продажи нужно с хозяином квартиры.

Чтобы убедиться, что владелец недвижимости не числится на учете в наркологическом или невродиспансере, попросите у него справки из этих учреждений. Если у человека есть водительские права, это свидетельствует о его психическом здоровье. Также можно пообщаться с соседями и узнать, что они думают о владельце квартиры.

Проверьте правоустанавливающие документы

Следующим шагом будет изучение правоустанавливающих документов на квартиру, подтверждающих право владельца совершать сделки купли-продажи. Первый из них свидетельство о государственной регистрации. Правда, с 15 июля текущего года в России больше не выдают этот документ. Если человек стал владельцем позже установленной законом даты, попросите свидетельство.

Сегодня подтверждением права собственности на недвижимость является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Запросите у собственника этот документ.

В ЕГРП есть все данные об объекте недвижимости с 1988 года. Так можно получить информацию обо всех прежних собственниках, возможных арестах на недвижимость и запретах на совершение сделок. Отсутствие таких данных в ЕГРП свидетельствует о юридической чистоте квартиры, а значит, что с момента приватизации с ней не проводили сделок.

Проверьте документы, служившие основанием для получения недвижимости в собственность настоящим владельцем. Это:

  • договор купли-продажи;
  • договор дарения;
  • акт приватизации;
  • договор мены;
  • свидетельство о наследстве.

Российское законодательство отводит 3 года для оспаривания сделки. Если с момента последнего спора этот срок еще не истек (это можно увидеть в выписке из ЕГРП), попросите у собственника решение суда.

Современные мошенники умеют подделывать любые документы, так что тщательно проверяйте каждую бумажку. Шрифт должен быть четким, документ не должен содержать намеков на корректировки. Исправления могут присутствовать, но они должны быть нотариально заверены. Сверьте все даты, подписи и имена представителей сторон.

Проверьте, кто зарегистрирован в квартире

Узнать, кто прописан в квартире, можно из выписки из домовой книги. Ее владелец обязан получить перед продажей.

Документ содержит информацию обо всех ранее прописанных жильцах, а также причины, по которым они выписались. Если кто-то из ранее проживающих в квартире особ умер, должен быть указан номер свидетельства о смерти и дата выдачи документа. В выписке также будет отражено, если кто-то из прописанных лиц был призван на военную службу, угодил за решетку или уехал в долгую командировку.

Важно, чтобы в квартире не были прописаны несовершеннолетние дети, которые могут доставить больше всего проблем, так как для снятия ребенка с регистрационного учета нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Стоит насторожиться, если у квартиры часто менялись владельцы или из нее выписывались жильцы, но не регистрировались по новому месту жительства. Также будьте внимательны к временно прописанным жильцам.

Изучить выписку из домовой книги, прежде всего, необходимо, чтобы исключить появление претендентов на недвижимость после оформления сделки.

Проверьте состояние квартиры

Убедитесь, что план квартиры узаконен. Для этого попросите владельца показать документы из Бюро технической инвентаризации (БТИ), ведь российское законодательство обязывает согласовывать с этой организацией все перепланировки.

Случаи, в которых сделку купли-продажи могут признать незаконной

Юридическая чистота документов не гарантирует, что все пройдет гладко. Возможно, появятся проблемы, которые нужно будет решать в суде. Есть риск, что сделку купли-продажи недвижимости признают незаконной в следующих случаях:

  • продавца признали недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • при совершении сделки доверенное лицо вышло за рамки своих полномочий;
  • одна из сторон сделки не достигла 18 лет и действовала без согласия родителей или опекунов;
  • при оформлении сделки допущены грубые нарушения действующего законодательства;
  • сделку совершало доверительное лицо, доверенность которому содержит ошибки;
  • при оформлении сделки ущемили права граждан, нуждающихся в опеке;
  • сделка совершена под давлением.