Все материалы

Оптовые истории ужасов

Пару месяцев назад у меня был клиент, который принес мне сделку для финансирования. Он преследовал оптовую сделку, и предварительные цифры покупки / продажи выглядели великолепно. Я начал создавать его файл, который, как я ожидал, был бездействующим с быстрым закрытием через 2 недели. Затем он прислал мне контракт.

Как стандартная практика, мы всегда проверяем контракт, чтобы убедиться, что нет никаких «ошибок», которые могли бы сорвать сделку, и при просмотре файла этого клиента все выглядело хорошо, за исключением имени покупателя. Оптовый торговец подготовил контракт, используя название своей компании, а не «выбрасывающий» ООО (см. Ниже). Я видел это раньше, и обычно это не вызывает никаких проблем, если вы запланируете двойное закрытие; Однако, прежде чем я мог посоветовать клиенту, оптовый торговец получил дополнение от продавца, которое добавило клиента к договору. Результат: и оптовик, и конечный покупатель, клиент, были указаны в договоре! Другими словами, клиент, без ведома ему, просто приземлился на себя партнера.

Как вы, вероятно, знаете, право собственности на недвижимость должно соответствовать доверительному договору, а оба документа соответствуют имени (ам) покупателя (ей) в договоре. Таким образом, нам пришлось бороться за квалификацию оптовика, так как он теперь партнер клиента, что полностью изменило стратегию финансирования. Самое главное, я должен был иметь близко к сердцу с клиентом. Он хотел партнера? Был ли оптовый торговец даже готов быть партнером? В конечном счете, оптовый продавец согласился подписать записку и Трастовое соглашение, но немедленно прекратил бы требование Доверенности к моему клиенту после закрытия и изящно прекратить участие в сделке. Достаточно просто, правда?

Подождите, а как насчет страховки? Страхование, вероятно, будет простым исправлением, похожим на документ, но как насчет записки? После подписания оптовик, не подозревая о себе, собирался нести ответственность за погашение кредита, не участвуя в сделке! Больше красных флагов. Я упоминал, что у нас было только 2 недели, чтобы закрыть это ??? Время шло быстро, и ничто не становилось на свои места. После большого количества электронных писем и множества телефонных звонков, сделка закончилась распадом по многим причинам, например, из-за того, что продавец не захотел переписать контракт, что обеспечило надлежащую оптовую продажу, и двум новым «партнерам», не согласившимся на структурирование сделки. между ними. Хуже всего то, что обе стороны поставили большие серьезные денежные чеки. Последнее, что я слышал, они все пытались вернуть свои деньги.

Мораль этой истории, прежде чем пытаться продать сделку оптом, убедитесь, что вы полностью понимаете, как правильно структурировать перевод. Вот несколько способов структурировать оптовую торговлю:

Назначение. Самый простой и лучший способ структурировать оптовую продажу — это выполнить задание; просто, чисто и легко. Обычно одностраничного уступки контракта будет достаточно, при условии, что договор присваивается, как это делает большинство частных продавцов.

ООО «Throw-Away» Если вы покупаете REO банка, и банк не разрешает назначения, следующая лучшая стратегия будет заключаться в том, чтобы использовать это «выброшенное» ООО, о котором я упоминал ранее, или, в качестве альтернативы, траст. По методу «выбрасываемого» ООО оптовый торговец создает совершенно новое ООО с единственной целью покупки и передачи права собственности на недвижимость. Оптовый торговец просто продает свою долю в ООО покупателю, и, с точки зрения банка, покупатель остается тем же (то есть, «выбрасывающим» ООО).

Двойное закрытие. Альтернативным и менее желательным способом оптовой продажи было бы двойное закрытие. Эта альтернатива приводит к двум закрытиям одновременно: первая приводит к продаже имущества от продавца к оптовику, а вторая — к продаже имущества от оптовика конечному покупателю. Как я упоминал ранее, этот метод является наименее желательным, и его следует по возможности избегать из-за дополнительных затрат на дополнительное закрытие, а также управления всеми движущимися частями, связанными со вторым закрытием.

Комментарии к записи Оптовые истории ужасов отключены