Все материалы

Планирование по апелляции: как британские разработчики могут оспаривать неблагоприятные решения LPA

Если местные органы планирования принимают решение против предлагаемой жилой застройки, это не последнее слово. Эффективная апелляция — и некоторые изменения плана — могут изменить решение.

Жилищное строительство является, пожалуй, самым важным инструментом для преодоления нехватки жилья в Великобритании. Но, как хорошо понимают команды разработчиков — инвесторы, архитекторы, проектировщики и строители домов, не все предложения по строительству домов в масштабе одобрены местными органами планирования.

Местный орган планирования (LPA) может прямо отклонить предложение или наложить на него условия, которые разработчик посчитает несостоятельными или чрезмерно дорогостоящими.

Но отказ от первого прохода не означает, что план никогда не будет двигаться вперед. Национальная структура политики планирования (НППФ) обеспечивает процесс апелляции, который может спасти проект, как правило, с изменениями, которые соответствуют заранее установленным критериям и которые принесут пользу как местным, так и национальным целям.

Как разработчики могут эффективно управлять этим процессом апелляции? Правительственный веб-сайт портала планирования (planningguidance.planningportal.gov.UK) предлагает простые советы:

1. Взаимодействуйте с органом планирования, чтобы обсудить, какие изменения в предложении, скорее всего, получат разрешение. Возможно внесение небольших изменений без дополнительных расходов.

2. Если местный орган власти в течение установленного срока пропустил собственный срок для принятия решения, заявитель имеет право обжаловать его только на этой основе. В большинстве случаев может быть целесообразно взаимодействовать с властями по срокам, чтобы отношения носили характер сотрудничества.

3. Если апелляция необходима, у заявителей будут установлены сроки для подачи апелляции. Для несущественных приложений этот срок составляет 8 недель; более крупные заявки могут подать апелляцию в течение 13 недель; а для приложений, требующих оценки воздействия на окружающую среду, существует 16-недельный срок.

Конечно, это помогает узнать, с кем работать после того, как первое предложение было отклонено. Апелляции решаются инспекторами по планированию от имени государственного секретаря, который имеет полномочия отменять этих инспекторов, если он или она того пожелает. Это называется восстановленной апелляцией, которая может произойти при различных особых обстоятельствах:

• Крупные проекты с участками в 5 гектаров — ключ к управлению земельными фондами — или те, которые приведут к более чем 150 единицам проживания.

• Проекты регионального или национального значения, которые могут сопровождаться противоречиями.

• Предлагаемые проекты, которые связаны с новыми или юридическими проблемами или трудностями.• События, которые противопоставляют интересы или возражения одного государственного департамента против интересов другого.

• Проекты, которые могут повлиять на политику правительства в отношении изменения климата или энергетики.

• Важные предложения (9000 квадратных метров площади), которые касаются центра города.

• Предложения, которые будут в значительной степени включать зеленый пояс, в том числе те, которые влияют на сайты путешественников.

• Предложения, которые могут отрицательно повлиять на «выдающуюся универсальную ценность, целостность, подлинность и значимость объекта всемирного наследия».

Где апелляции наиболее успешны? Данные Департамента по делам общин и местного самоуправления указывают на то, что те органы власти, которые имеют наименьшее количество отказов в апелляциях, — это органы с обновленными планами, как того требует ННПФ (примерно половина всех советов имеет пятилетний план, как это предусмотрено в других случаях). Но разница невелика. Там, где планы были в силе, от 2,1% до 6,1% первоначальных решений были отменены; там, где не было никаких планов, 7,2% решений были изменены по апелляции. В отчете отобранного комитета Сообщества и местного самоуправления содержится настоятельный призыв к советам заблаговременно разработать свой план предоставления пятилетнего земельного участка, поскольку это является общенациональным императивом.

Мало кто может поспорить с коллективными выгодами развития, даже когда сложные проблемы, присущие изменениям в сообществах, вынуждены обсуждаться. Разблокировка неиспользуемой земли для удовлетворения потребностей растущего населения может помочь решить проблемы переполненности и отсроченного образования домохозяйств.

Но инвестиции в землю и развитие должны осуществляться отдельными лицами также с личной точки зрения: будет ли инвестиционный баланс сбалансирован с другими активами в стратегиях развития благосостояния человека или семьи? Независимый финансовый консультант сможет объективно руководить инвестором.

Комментарии к записи Планирование по апелляции: как британские разработчики могут оспаривать неблагоприятные решения LPA отключены