Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Существенные условия договора
аренды нежилого помещения

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):
1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606ГК РФ) и их реквизиты.
Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещенияили не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора.
2. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3ст. 607ГК РФ).
Как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом:
адрес местоположения объекта аренды, этаж;
наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения);
инвентарный номер;
функциональное назначение (нежилое производственное, складское, торговое, административное и т.п.);
площадь.
Кроме того, п. 3ст. 26Закона N122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в нихили части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1ст. 654ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23мая 2007 г. по делу NА43-32226/2006-17-585, от 26сентября 2007 г. по делу NА28-2444/2006-94/25, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6сентября 2007 г. по делу NФ08-5489/2007).
Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3ст. 424ГК РФ, не применяются.
Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, еслисрок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2ст. 610ГК РФ).

Объекты аренды. Передача объекта аренды

По договору аренды нежилого помещения в аренду могут быть переданы:
— помещения в зданияхили сооружениях;
части помещений в зданияхили сооружениях.
Гражданское законодательство не проводит различий между зданиями и сооружениями.
На практике категория объекта (зданиеили сооружение) определяется органами технической инвентаризации объектов недвижимого имущества и в дальнейшем закрепляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Зданиями, как правило, признаются отдельно стоящие архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, и предназначенные для постоянногоили длительного нахождения в них людей (с целью проживанияили работы). Исходя из функционального назначения здания подразделяются на жилые и нежилые.
Сооружениями являются иные (помимо зданий) архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, предназначенные для выполнения производственных, гидротехнических, коммуникационных, транспортных и иных целей (как правило, техногенного характера). К сооружениям, например, относятся линейные, линейно-кабельные сооружения, плотины, дамбы, мосты, путепроводы, маяки, эстакады, весовые, смотровые вышки и т.д.
Помещения объекты, входящие в состав зданийили сооружений и неразрывно с ними связанные (являющиеся частью целого). Исходя из функционального назначения помещения также подразделяются на жилые и нежилые.
В зданиях могут располагаться как жилые, так и нежилые помещения. В сооружениях могут находиться только нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей (например, смотровые помещения в маяках, вышках и т.д.).
Следует также обратить внимание, что договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент зданияили сооружения (крыша, внешняя сторона стены, фасада и т.д.), не является договором аренды. Такая позиция закреплена в п. 1информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11января 2002 г. N66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (далее информационное письмо Президиума ВАС РФ N66).
Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять аналогично установленному законодательством порядку передачи зданий и сооружений по передаточному актуили иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1ст. 655ГК РФ).
Исходя из требований п. 2ст. 611ГК РФ нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Это могут быть, например, ключи, пропуска и т.д., позволяющие пройти в здание, сооружение и (или) помещения в них. Правовые последствия несоблюдения арендодателем этого требования могут быть следующими:
во-первых, арендатор в этом случае вправе требовать расторжения договора аренды на основании п. 2ст. 611, пп. 1ч. 1ст. 620ГК РФ, еслииспользование объекта аренды без принадлежностейлибо без относящихся к нему документов невозможно, а также возмещения убытков;
во-вторых, еслиарендодатель передал арендатору объект аренды без принадлежностейлибо документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата за соответствующий период не начисляется и не подлежит взысканию с арендатора (см. п. 8информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую лаконичность акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, на наш взгляд, в обязательном порядке необходимо также указать:
характеристики объекта и его площадь;
функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности);
состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и т.д.);
необходимость в текущемлибо капитальном ремонте объекта (если таковая имеется);
возможность для размещения вывескилибо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);
состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);
показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;
факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);
оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.
При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением техже правил.

Срок договора аренды.
Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:
а) на неопределенный срок;
б) на определенный договором срок менее года;
в) на определенный договором срок год и более.
Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.
Неопределенный срок.
Согласно п. 2ст. 610ГК РФ еслисрок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2ст. 651ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8февраля 2002 г. по делу NА79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23января 2001 г. по делу NКГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13мая 2004 г. по делу NА56-27225/03, от 25января 2008 г. по делу NА26-394/2007).
Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2ст. 621ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16февраля 2001 г. N59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее информационное письмо Президиума ВАС РФ N59).
Определенный договором срок менее года.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такойже срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такойже срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10информационного письма Президиума ВАС РФ N59).
Определенный договором срок год и более.
Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2ст. 651ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1июня 2000 г. N53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, еслиодна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3ст. 165ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7информационного письма Президиума ВАС РФ N59).
Для целей применения п. 2ст. 651ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3информационного письма Президиума ВАС РФ N66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1ст. 26Закона N122-ФЗ).
При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:
а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);
б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);
в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;
г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:
для физических лиц документ, удостоверяющий личность (для российских граждан паспорт гражданина РФ);
для индивидуальных предпринимателей документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
для юридических лиц учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;
д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателяили арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае еслиарендодательили арендатор действуют через представителя);
е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3ст. 35Семейного кодекса РФ,или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае еслиарендодателемили арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);
ж) согласие собственника объекта государственнойили муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, еслидоговор аренды нежилого помещения заключается унитарнымили казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного веденияили оперативного управления);
з) документ об уплате государственной пошлины (в случае еслизаявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо 500руб.; юридическое лицо 7500 руб.).
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного веденияили оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однаконе принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.
На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14информационного письма Президиума ВАС РФ N59).
Согласно п. 1ст. 621ГК РФ, еслииное не предусмотрено закономили договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:
а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначениюили с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;
б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а еслив договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;
в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32информационного письма Президиума ВАС РФ N66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1ст. 621ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2п. 1ст. 621ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Абзац 3п. 1ст. 621ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: еслиарендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды,либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагалли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды,или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).
Обратим внимание, что п. 1ст. 621ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с п. 2ст. 621ГК РФ, еслиарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на техже условиях на неопределенный срок.
Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.
По смыслу п. 2ст. 621ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении. Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта арендылибо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях. В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на техже условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2ст. 610ГК РФ).

Арендная плата и порядок ее пересмотра

Как было указано выше, размер арендной платы следует считать существенным условием договора аренды нежилого помещения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.
Размер арендной платы может быть установлен:
а) за объект аренды в целом;
б) за единицу общей площади объекта аренды. В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;
в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и т.д.). В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.
Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и т.д.)или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).
Однако стороны могут предусмотреть неденежную форму арендной платы, например:
а) встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг;
б) встречное выполнение арендатором в счет арендной платы определенных работ;
в) встречная передача арендатором в счет арендной платы определенной вещи в собственностьили в аренду;
г) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;
д) зачет арендатором в счет арендной платы встречных обязательств арендодателя перед арендатором (например, вытекающих из договора займа, поставки и т.п.).
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платыили иные формы оплаты аренды (п. 2ст. 614ГК РФ).
Однако, например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данных случаях арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, соответственно, утрачивается необходимый признак возмездности договора аренды нежилого помещения (см. п. 12информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валютеили в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма арендной платы определяется по официальному курсу соответствующей валютыили условных денежных единиц на день платежа, еслииной курсили иная дата его определения не установлены соглашением сторон (п. 2ст. 317ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором аренды, арендная плата начисляется с момента фактической передачи объекта аренды по передаточному акту арендатору до момента его фактического возврата по передаточному акту арендодателю. Соответственно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче объекта аренды в установленный срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды (см. п. 10информационного письма Президиума ВАС РФ N66). В свою очередь, досрочное освобождение арендатором объекта аренды (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту арендодателю не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Согласно п. 3ст. 614ГК РФ, еслииное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платылибо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ N66, Определение ВАС РФ от 31марта 2008 г. N399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6марта 2008 г. по делу NА49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10октября 2005 г. по делу NА79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11ноября 2004 г. по делу NКГ-А40/10324-04). Таким образом, даже двусторонним соглашением стороны не вправе пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год.
В договоре аренды стороны могут предусмотреть неизменность размера арендной платы в течение всего срока аренды.
Однако есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Правовые основания и условия для изменения договора в случае существенного изменения обстоятельств установлены ст. 451ГК РФ. При аренде нежилого помещения существенным изменением обстоятельств, влияющим на размер арендной платы, могут являться, в частности:
ухудшение условий доступа и проходимости к нежилому помещению (например, в результате строительных работ и возведения третьими лицами капитальных сооружений существенно ухудшился доступ к арендуемому магазину, снизилась проходимость, соответственно, уменьшилась выручка арендатора);
ухудшение визуальной видимости нежилого помещения, в т.ч. вывески и наружной рекламы арендатора (например, на пешеходном проспекте муниципальными службами высажены деревья, которые закрыли видимость арендуемого магазина, что повлекло снижение выручки арендатора);
ухудшение транспортной развязки (например, в результате длительных дорожных работ изменился маршрут проезда к арендуемым складским помещениям).
Судебная практика признает возможность применения ст. 451ГК РФ по требованию одной из сторон (как правило, арендатора) при необходимости изменения размера арендной платы (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30июня 2008 г. по делу NА51-6760/200728-174, Постановление ФАС Московского округа от 15декабря 2006 г. по делу NКГ-А40/11912-06-П).
2. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, еслив силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды,или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4ст. 614ГК РФ). Например, в связи со значительным износом коммуникаций существенно ухудшились теплоснабжение и водоснабжение объекта аренды.
3. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды порядок (механизм) исчисления арендной платы по каждому сроку платежалибо по окончании определенного периода. Например, в договоре аренды может быть указано, что размер арендной платы ежегодно (ежеквартально) увеличивается на установленный органами статистики индекс инфляции за прошедший календарный год (квартал). Такое фактическое изменение размера арендной платы не является изменением в соответствии с п. 3ст. 614ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ N66). Хотя на практике в данном случае стороны также, как правило, фиксируют фактическое изменение размера арендной платы двусторонним соглашением, следует отличать: такое соглашение по сути является не оформлением взаимной воли сторон, а подтверждением (констатацией) изменения арендной платы.
Следует учитывать, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9информационного письма Президиума ВАС РФ N59). Исключение, по нашему мнению, составляет рассмотренная выше ситуация, когда фактическое изменение размера арендной платы происходит в соответствии с порядком (механизмом) исчисления арендной платы, зафиксированным непосредственно в самом договоре.
Предусматривая в договоре аренды нежилого помещения определенный размер арендной платы, стороны должны также распределить в договоре обязанности по оплате электроэнергии, теплоснабжения, коммунальных услуг, иных эксплуатационных услуг, связанных с использованием объекта аренды. Здесь возможны следующие варианты:
а) все перечисленные расходы, связанные с использованием объекта аренды, учтены в размере арендной платы, соответственно, арендатор ничего, кроме арендной платы, арендодателю не уплачивает и не возмещает;
б) арендатор дополнительно к арендной плате оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, арендодателюили непосредственно снабжающим и обслуживающим организациям (на основании приборов учета, выставляемых счетовлибо пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания и т.д.);
в) арендатор дополнительно оплачивает расходы, связанные с использованием объекта аренды, но только в случае превышения определенных сторонами в договоре аренды величин потребления (например, потребление арендатором электроэнергии до 1000 кВт в месяц учтено в размере арендной платы; потребление электроэнергии свыше этого показателя оплачивается арендатором дополнительно).
Следует обратить внимание также на следующий немаловажный налоговый аспект арендных правоотношений, напрямую связанный с уплатой арендатором арендодателю арендной платы.
На практике арендодателем нежилого помещения нередко выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Такая ситуация сама по себе сомнительна с точки зрения законности, поскольку систематическое получение прибыли от сдачи в аренду имущества без официальной государственной регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности (индивидуального предпринимателяили юридического лица) можно расценивать как незаконную предпринимательскую деятельность, ответственность за которую предусмотрена ст. 14.1 КоАП РФ и ст. 171УК РФ.
Однако это обстоятельство не освобождает арендатора (если он является юридическим лицом, индивидуальным предпринимателемлибо занимается нотариальнойили адвокатской практикой) от выполнения дополнительных налоговых обязанностей, связанных с „непредпринимательским“ статусом арендодателя. Речь идет о выполнении арендатором по отношению к такому арендодателю обязанностей налогового агента в соответствии со ст. 226НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор в этом случае обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.
При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога (например, при оплате арендной платы в натуральной форме) налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика-арендодателя (п. 5ст. 226НК РФ).
Отметим, что за неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, ст. 123НК РФ предусматривает ответственность в виде штрафа в размере 20процентов от суммы, подлежащей перечислению.
Попытки сторон договора аренды снять с арендатора обязанности налогового агента (при денежной форме арендной платы) путем закрепления в договоре аренды условия о том, что арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ,либо путем оформления от имени арендодателя соответствующего заявления, врядли можно признать законными, поскольку такие права в ст. 226НК РФ не предусмотрены.

Первый Столичный Юридический Центр