Анализ рынка Недвижимости. Теория коромысла на практике недвижимости.

Теория коромысла на практике недвижимости. Анализ рынка Недвижимости

Как понять, закончился кризис на рынке загородной недвижимости или нет? Есть ли основания доверять оптимистам, которые уверяют, что все в порядке, или же стоит придерживаться противоположной точки зрения и не совершать рискованных покупок, в том числе и недвижимости?

Кризис, как известно, практически заморозил строительство и девелопмент два года назад, и лишь в текущем году мы заметили оживление. Чтобы понять ситуацию и сделать правильные выводы о рынке недвижимости, необходимо тщательно изучать состояние цен, их динамику, спрос и предложение, а также внешние факторы влияния.

Среди аналитиков рынка существует понятие «коромысла». Это своего рода кривая, на противоположных концах которой находятся точки средней стоимости объектов класса де-люкс и экономкласса. Методология исследования включает подсчет средней стоимости квадратного метра недвижимости классов эконом и элит. При этом в исследовании не брались в расчет самые крайние точки в сегменте элит, например, дома стоимостью свыше 20 млн долларов и в сегменте эконом дома стоимостью 300-500 долларов за объект.

По результатам подсчетов можно вывести следующие закономерности:

• До 2008 года на протяжении более чем 10 лет на российском рынке загородной недвижимости разница между крайними точками «коромысла» достигала десятикратного размера с небольшими колебаниями.

• Когда рынок в кризисе, разница между стоимостью загородной люксовой недвижимости и объектов экономкласса составляет порядка 4 раз (современная ситуация на рынке, начиная с середины 2008 года)

• На стабильных рынках недвижимости разница между средними ценами верхнего и экономного сегментов за городом является примерно семикратной (некризисные рынки недвижимости Западной Европы и США).

На устойчивых сформировавшихся рынках разница в цене между объектами эконом- и элит- класса в некризисные времена традиционно является семикратной. В России рынок недвижимости пока еще нельзя назвать устойчивым, и на протяжении 10 лет (1998-2008 годы) средняя стоимость «элитки» была выше средней стоимости экономкласса примерно на порядок. Самые дорогие дома на загородном рынке были абсолютно, избыточно роскошными – люди, заработавшие в лихие 90-е и в «тучные двухтысячные» хотели выделиться из толпы, мечтали, чтобы жилье отражало их материальный достаток и общественный статус. Поэтому и появлялись дворцы площадью 5 тыс. квадратных метров, с золотой сантехникой, с огромными придомовыми участками земли. А экономные загородные дома на непрестижных направлениях были скромными, с недорогой отделкой и без изысков. Естественно, что первые объекты старались продать подороже, и цены в 150 млн долларов не были чем-то необычным. Социальное расслоение как в зеркале отражалось в ценах на недвижимость.

Кризис жестко откорректировал финансово-инвестиционный климат, жилье по завышенной стоимости просто не имело шансов быть проданным, поэтому продавцы начали снижать цены. А самые дешевые предложения в сегменте экономкласса быстро вымывались с рынка, и в итоге крайние точки в ценовом поле недвижимости стали быстро сближаться. Различие между дорогой и экономной недвижимостью в кризис сократилось и стало четырехкратным.

При анализе текущей ситуации можно заметить, что цены снова начали расти, а также увеличилось предложение недорогого жилья. В итоге разница вновь начинает увеличиваться, удаляясь от кризисных значений. Однако рынок не стоит на месте, продолжая развиваться, и вполне вероятно, что мало-помалу российская действительность приблизится к общемировым реалиям. Дело в том, что постепенно формируется некая культура состоятельных людей, когда богатство и статус в обществе не выставляются напоказ.

«Дорогая скромность» выражается во многих показателях: например, теперь состоятельному покупателю вовсе не обязательно иметь во дворе загородного дома трехметровый фонтан, или участок площадью 10 га. По данным наших аналитиков, снижается площадь домов верхних сегментов, зачастую состоятельные клиенты рассматривают не только традиционную Рублевку, но и более демократичные направления – к примеру, Калужское или Киевское шоссе. Так или иначе, наш рынок приближается к общеевропейским стандартам. При этом отдельные очень дорогие объекты luxury для представителей истеблишмента всегда будут присутствовать на рынке, но, скорее всего, не в таких значительных объемах.

Таким образом, можно заметить, как «коромысло» удлиняется, и рано или поздно разница в цене между недорогим и luxury жильем достигнет идеальных 7 позиций. Это может произойти как за счет подорожания экономной недвижимости, так и за счет удешевления дорогой. К примеру, сейчас средняя стоимость элитного загородного жилья составляет порядка 200 тыс. рублей за кв. метр, стоимость объектов экономкласса – около 50 тыс. рублей, то есть разница составляет как раз 4 раза.

До середины 2008 года соотношение было совершенно иным: средняя стоимость квадратного метра экономкласса на загородном рынке составляла около 30 тыс. рублей, элитного – около 300 тыс. рублей, то есть второе жилье на порядок дороже первого.

Сейчас возможны два варианта развития событий. Первый: за счет ввода современных технологий и увеличения объемов возводимого жилья возможно удешевление недвижимости экономкласса до 30 тыс. рублей за кв. метр и небольшое подорожание в верхних сегментах – до 210 тыс. рублей за метр. В этом случае наш рынок придет к общемировым стандартам. Во втором случае рынок недвижимости просто вернется к докризисным показателям, и разница между дорогим и дешевым жильем снова будет достигать 10 раз. Первый сценарий – это стандартный путь развития всех мировых рынков, второй будет возможен при вливании денег в российскую экономику, то есть при подорожании нефти.

Автор: Владимир Яхонтов , управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
: Финам.инфо