Обратный выкуп — принцип бумеранга?

Понятие обратного выкупа появилось на российском рынке недвижимости совсем недавно. В общих чертах схема сделок с обратным выкупом (опция sale-pay-back) выглядит так: в договоре купли-продажи прописывается пункт, согласно которому девелопер гарантированно обязуется выкупить у покупателя его квартиру через определённый промежуток времени. При этом сроки и стоимость выкупа застройщик определяет самостоятельно.

В ряде случаев покупателю гарантируется получение определённого дохода, в других случаях — выкуп по цене приобретения. В целом такого рода сделки выглядят как модные сейчас антикризисные предложения, поскольку покупателю гарантируется сохранность вложенных денег, иногда ещё и с процентами. Однако у схемы обратного выкупа есть свои плюсы и минусы, о которых и пойдёт речь в этой статье.

Sale-pay-back по-русски

Впервые сделки с обратным выкупом недвижимости стали практиковаться в конце 2013 года, а сегодня программы обратного выкупа предлагают несколько компаний-застройщиков: Новое Тушино, Новое Измайлово-2, ФСК Лидер, UP-кварталы Сколковский. Но говорить о широком распространении таких программ пока не приходится, ни в финансовом, ни в физическом выражении. Участники рынка недвижимости склонны относиться к обратному выкупу скорее как к маркетинговому приёму, рекламной акции, направленной на активизацию продаж, и не считают sale-pay-back полноценным финансовым инструментом.

Такое отношение представляется по меньшей мере странным: для активизации продаж существует множество более простых путей. А обратный выкуп, как считают многие эксперты, выгоден для застройщиков как способ привлечения денежных средств дольщиков ещё на этапе строительства.

Время пришло

Так считает, к примеру, Алексей Могила, руководитель российского представительства инвестиционной компании Rossmils Investments. По его мнению, после известных событий (обвал рубля, повышение ключевой ставки рефинансирования) банковские депозиты потеряли большую долю своей привлекательности, и у людей появилась на руках значительная масса денег. Это выгодная ситуация для обратного выкупа — для инвестора это понятная схема, а для девелопера — своего рода аналог банковского кредита. В качестве примера можно рассматривать специальное предложение Rossmils, действовавшее в декабре 2014 года. В жилом комплексе бизнес-класса предложение специальной цены для приобретения двух апартаментов (420 тыс. рублей за кв. метр) клиенту предполагалась схема обратного выкупа (по истечении трёх лет, с доходностью 8% годовых).

Как показывает зарубежный опыт, схемы обратного выкупа активизируются чаще всего как раз в условиях финансовой нестабильности в стране. Правда, без специфических кризисных рисков не обходится и там: быстрые и недорогие деньги от обратного выкупа могут в дальнейшем обернуться серьёзными испытаниями для девелоперов, причём в прямо противоположных ситуациях: и в случае массового возврата квартир, и, наоборот — в случае массового их невозврата.

Тамошние девелоперы, чтобы хоть как-то обезопасить себя, стараются заложить в опцию минимальную стоимость. Однако для российских условий такой риск вряд ли можно считать серьёзным говорить о массовости в данном случае просто не приходится.

Храните деньги в метрах!

Оформление сделок в разных компаниях происходит по-разному и зависит в первую очередь от срока выкупа. Если предполагается выкуп квартиры до окончания строительства, то в договоре о долевом участии в строительстве стороны указывают, в течение промежутка времени за дольщиком сохраняется право расторжения договора. Застройщик при этом обязуется возвратить дольщику сумму превышения цены договора над количеством процентов, о котором стороны предварительно договаривались. Иногда в условиях возврата средств прописывается отдельным пунктом выплата отступного. В случае, когда обратный выкуп предусматривается после получения квартиры в собственность, используется предварительный договор, согласно которому застройщик обязуется заключать с дольщиком, после получения им квартиры, новый договор купли-продажи квартиры, на заранее определённых условиях и по определённой цене.

Эксперты уверены — сделки с обратным выкупом представляют собой неплохой вариант для тех, кто предпочитает держать средства в условиях кризиса в квадратных метрах жилья, но не до конца уверен, что такие вложения окажутся долгосрочными. Хотя есть в этой схеме и своя ложка дёгтя: вложенные средства покупатель в итоге получит обратно, возможно, и с процентами, если они предусмотрены договором, однако реальная стоимость полученных денег по сравнению с моментом заключения сделки будет ниже. Поэтому если выгода обратного выкупа для застройщика очевидна, то инвестору следует семь раз отмерить, прежде чем заключать такого рода сделку.